"Cos’è la regolarità urbanistica di un immobile. Quando si parla di regolarità urbanistica è opportuno ricordare che, ad ogni immobile deve corrispondere un progetto depositato presso il comune in cui è ubicato, che lo legittima e lo rende conforme alle normative vigenti."
Il D.L. Semplificazioni riduce la burocrazia ma non cambia le indicazioni sulla conformità urbanistica dell'immobile
Nei prossimi mesi, l’immobile in cui vivo con la mia
famiglia sarà oggetto di lavori potenzialmente ammessi al superbonus 110%. Il
geometra che sta seguendo la pratica mi ha fatto presente che l’immobile
presenta alcune lievi irregolarità urbanistiche che comunque possono essere
sanate prima dell’avvio dei lavori. A tal proposito, ho letto che il D.L.
Semplificazioni ha semplificato le procedure di accesso al superbonus. Non è
più necessaria l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile. Ciò
significa che il superbonus 110% può essere richiesto anche in presenza di
irregolarità urbanistiche non sanate?
Il superbonus 110%
Il superbonus 110% è disciplinato dall’art.119 del D.L. 34/2020, decreto Rilancio.
Tale articolo prevede una detrazione del 110% per gli interventi
di risparmio energetico e di riduzione del rischio sismico effettuati su immobili
residenziali.
Nello specifico si distingue tra interventi trainanti e
interventi trainati.
Rientrano tra i primi:
- gli
interventi di isolamento termico sugli involucri;
- la
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti
comuni;
- la
sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici
unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente
indipendenti;
- gli
interventi antisismici: la detrazione già prevista dall’art.16 del D.L.
63/2013, è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31
dicembre 2021.
Interventi aggiuntivi o trainati.
Al contrario, sono interventi trainati: gli
interventi di efficientamento energetico; l’installazione di impianti solari
fotovoltaici e di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici; gli
interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (16-bis, lettera e)
del TUIR).
Per essere agevolati, tali interventi trainati devono essere
effettuati congiuntamente ad
almeno un intervento trainante.
Gli interventi agevolati devono essere realizzati:
- su
parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia
trainati);
- edifici
residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
- su
unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e
relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
- su
singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno
di edifici in condominio (solo trainati).
Soggetti beneficiari
Il Superbonus si applica agli interventi effettuati da:
- condomìni;
- persone
fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e
professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto
dell’intervento;
- persone
fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e
professioni, proprietari (o comproprietari con altre persone fisiche) di
edifici costituiti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate;
- Istituti
autonomi case popolari (Iacp) comunque denominati o altri enti che
rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house
providing”.
- cooperative
di abitazione a proprietà indivisa;
- Onlus,
associazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
- associazioni
e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai
soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
I soggetti Ires rientrano tra i beneficiari nella sola
ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle
parti comuni in edifici condominiali (Circolare 24/E 2020).
Il visto di conformità e le altre attestazioni
In alternativa all’utilizzo della detrazione in
dichiarazione dei redditi, è possibile optare per un contributo anticipato
sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi (sconto in
fattura) o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione
spettante.
La cessione può essere disposta in favore: dei
fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli
interventi di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di
lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti) di istituti di credito e
intermediari finanziari. I soggetti che ricevono il credito hanno, a loro
volta, la facoltà di cessione.
Oltre agli adempimenti ordinari previsti per le detrazioni
finalizzate al risparmio energetico o alla ristrutturazione edilizia degli
immobili, per il superbonus è inoltre necessario:
- ai
fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto il visto
di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta
la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus;
- ai
fini della detrazione nonché dell’opzione per lo sconto in fattura o per
la cessione del credito corrispondente al predetto Superbonus l’asseverazione
del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati
nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli
interventi agevolati.
Le novità del D.L Semplificazioni: basta la CILA
Il D.L. 77/2021, decreto Semplificazioni, pubblicato ieri in
Gazzetta Ufficiale, (GU Serie Generale n.129 del 31-05-2021), interviene in
materia di superbonus 110%, prevedendo tra l’altro un accesso semplificato
all’agevolazione.
Nello specifico, gli interventi ammessi al superbonus 110%,
con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli
edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili
mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Restano
in ogni caso fermi gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di
intervento proposto.
Nella CILA sono attestati:
- gli
estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione
dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha
consentito la legittimazione ovvero
- è
attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1°
settembre 1967.
Il decreto inoltre aggiunge che la presentazione della
CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui
all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6
giugno 2001, n. 380.
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unita’ immobiliare
e’ quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o
che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo
intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unita’ immobiliare, integrati
con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali
(art.9-bis, comma 1-bis DPR 380/2001).
Il decreto regola anche i casi in cui si decade dal
superbonus.
Si decade dal superbonus 110% nei seguenti casi: mancata presentazione della CILA; interventi realizzati in difformità dalla CILA; assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo; non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14 dell’articolo 119 del D. L. 34/2020.
Quanto detto finora non significa che è possibile accedere
al superbonus 110% in presenza di irregolarità urbanistica dell’immobile
non sanate.
Infatti, resta impregiudicata ogni valutazione circa la
legittimità dell’immobile oggetto di intervento.
di Andrea
Amantea , pubblicato il 01 Giugno 2021 alle
ore 15:00
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